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冯仑:在三四线小城置业,不如去新一线城市落户又买房?

2018-06-06 17:11:37   


封面题图 |《后来的我们》
文|冯仑
来源 | 冯仑风马牛曾经有人问我「年轻人应该选择在大城市蜗居一张床,还是选择在小城市豪华一套房?」当时我从投资的角度做了分析。现在除了在这两者之间做选择,又有了一个新的可能,那就是强二线或者说新一线城市的崛起。
无论是在一线城市打拼的人,还是五六线的小县城里希望再进一步的人, 就业置业与「新一线城市」开始生发出新的关系。
目前,最大范围公认的「新一线城市」有 15 个:成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津、苏州、西安、长沙、沈阳、青岛、郑州、无锡、宁波、东莞。

▲「新一线城市」排名
关于这些城市,有一个数据很有意思。它们是滴滴最大的新用户增长点。2017 年第四季度,这些城市给滴滴贡献了 1/4 的新用户。还有一个数据, BOSS 直聘的大数据显示,近 3 年来,工作首选城市为北上广深的 18 到 35 岁青年劳动者的比例迅速下降,从 2015 年的 65.8% 下降到了 2017 年的 46.5%。青年就业的选择也在向新一线城市集中了,这是一个非常重要的变化。
之所以会出现这样的变化,当然有一些共同的条件。比如这些新一线城市都放宽了落户的限制,买房有优惠,对创业更支持,还会提供一些租房补贴,在医疗方面也有很多优惠。 新一线城市吸引人才的政策集中出台,城市 「 抢人 」 越来越明显。

▲《天下无贼》| 21世纪什么最贵?人才!
从整体上看,新一线城市的吸引力非常大。一线城市里,北京、上海户籍难得,广州、深圳房价太高。相比之下,新一线城市的确有很多机会。2017 年,杭州、武汉、成都、郑州、西安等新一线城市吸引人才的能力最强。
另外,宽松的环境,工作机会、收入、户籍、税收、医疗福利等,使新一线城市增加了很多新的供给,出现了更好的条件。 而买房与就业又是紧密相连的,这样一来,就业增加到哪,买房也就会相应地增加到哪。

▲《远大前程》| 现在的选择关乎于未来
在新一线买房已经成为很多青年选择就业地时的重要参考因素。
第一,全国超过 20 个城市已接入公积金异地转移接续平台。年轻人去新一线城市工作,落户、公积金购买房已成为可能。也就是说转到新一线城市, 人口流动、职业流动,以及居住场所的流动,并不会因为公积金贷款买房成为障碍,这是一个特别大的利好。
第二,从百城 GDP 走势来看,新一线城市与北上广深的差距正在缩小,比如重庆去年 GDP 增长速度达到了 9.5 %。 这些城市自有的造血功能支持了房市的长远增长,投资的风险远低于三四线城市。第三,大量人口涌入新一线城市,带来了充沛的人才和劳动力的同时,房地产租赁市场也有所发展,投资房产有人接盘,并且可以「以租养贷」,这个机会要比一线城市多,也刺激了市场。

▲《爱情公寓》| 年轻人们越来越多的选择长期合租
第四,「长租公寓」这个概念在新一线城市非常火爆。新一线城市外来人口比例高,受房企欢迎,长租公寓未来也大有可为。房企在布局长租公寓时也是按照城市在布局,基本上都是聚焦在新一线城市。
第五,房企越来越偏爱新一线城市,也提升了新一线城市的房市活跃度。一线城市现在拍地难,就算房企拿到土地,也可能是政策性住房,并不太赚,所以新一线城市正处于上升期,大有可为,大房企愿意去,这对于新一线城市的房地产市场更新和升级是个好事。
第六,年轻人爱去新一线城市,未来发展有空间。因为大学生等高素质人群是人口流动的核心人群,落户政策会推动城市的发展,短期内由于需求的增加,将推动房地产的租赁和购买市场, 所以各大城市对于大学生的争抢,以及大学生往新一线城市的移动,将会推动这些城市房地产市场的持续增长。

▲ 部分「新一线城市」人才流入数据
第七,从新一线城市楼市发展情况来看,也证明了上面这几个判断。比如说 2017 年新一线城市住宅用地的成交金额在千亿以上的城市有 5 个,其中杭州住宅用地成交金额最大,南京和武汉成交金额次之,武汉成交金额首次突破了千亿,达到了 1330.74 亿元,同比上涨 46.1%;成都土地成交金额同比上涨 100% 以上,整个土地市场成交额首次也突破了千亿。
2017 年新一线城市土地楼面价在每平米 5000 元以上有 5 个城市,杭州土地成交楼面价格排在第一,为每平米 7899 元,同比上涨 7.92%;成都和沈阳土地成交楼面价也分别为每平米 4071.52 元和每平米 3386.29 元,同比涨幅都在 90% 以上。最近五年内新一线城市商品房销售面积在全国占比均在 20% 以上,新一线城市商品房销售金额在全国占比均在 25% 以上。

▲《肖申克的救赎》| 抓住机会,才能获得更自由的未来
总结一下2018 年新一线城市的发展方向。租赁市场会迎来长足发展,过去一两年上升期拿的地都会入市,这会提高区域的房价水平,新一线城市的租房市场也会上涨。
此外新一线城市的棚户区改造也会加快,这个独特的市场会带来房屋置换升级的数量上升。受整体调控影响, 2018 年新一线城市的房价总体趋稳,价格涨幅收窄,但却是一个有支撑力的市场,而且会缓慢的增长,这一点应该是非常有信心的。* * *
房市是一个持续波动的市场,不会有定式,但却会有规律。
在买房这件事上,
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• 买二手房有哪些“坑”要注意?
• 怎么还贷款能帮你剩下几十万?
• 如何判断房价会不会上涨?
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